「中粮生化股票」重点城市很难“独吞”小房企或“漏占”宅基地或集中销售稳定的地价

股票资讯  2021-04-15 00:16:27

2月24日,青岛市自然资源和规划局官网发布公告《坚决贯彻2021年上级部署住宅用地供应有关要求》,要求严格执行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年分三批集中统一发布住宅用地招标、拍卖、出让活动,引导市场合理竞争。

一段时间以来,除青岛外,郑州、天津最近也出台了相关文件,都涉及到住宅用地的“两集中”出让政策,即“集中供地”模式下的土地出让。一份内部流出文件显示,根据居住用地分类监管文件要求,22个重点城市实现了“两个集中”,2021年居住用地公告不能超过3次。

一位业内人士向《证券日报》记者提供的上述文件显示,对于大型房企来说,短期内融资难度更大,不能同时参与多地块土地竞争,更不能以资金和信息优势“吃掉”全部市场。垄断资源;对于中小房企来说,选择更多,可以避免房企的直接竞争,获得土地开发机会。

合理控制地价率?

“这是土地供应长效机制的关键内容。目前,财务方面已经建立了“三条红线”和“五类档案”制度。监管方面建立了‘一城一策’,土地方面也要建立。”广东省住房政策研究中心首席研究员李在接受《证券日报》采访时表示,土地和金融部门的建立将建立源头长效机制,这对今后控制房价具有重要意义。

“过去的土地供应是随机的、不规则的,导致土地供应计划无约束,热点城市的土地供应计划往往没有完成。对于开发商来说,有土地上市就抢,因为他们不知道以后有没有土地供应,从哪里供应,什么时候供应,是不是自己想要的。为了生存和扎根,公司不得不抢占土地。这造成了高地价,背后的高房价难以控制。”李直言不讳地告诉《证券日报》记者,有了这个规定,开发商就可以清楚地知道未来将供应多少批土地,供应到哪里,是否收回。这就跟“三条红线”一样。有了明确的规则,房地产企业就知道自己是否能筹集到资金,还有多大的融资空间。

“同期组织大量地块上市出售,会对房企的资金产生一定的分流作用,减少房企对同一地块的竞价数量,间接降低拍卖土的强度,避免拍卖土过热。土地溢价将得到有效合理的控制。”诸葛房搜数据研究中心分析师陈晓对《证券日报》表示,如果在“广深北”一线城市和南京、苏州、杭州等热点二线城市实施这样的土地供应政策,将有效降低土地拍卖热度,有利于土地市场的平稳运行。

陈晓进一步对《证券日报》表示,同一批土地出售后,未来的项目很大概率会集中在市场上,对供求关系有一定影响。对于深圳、上海等新房供应不足的城市来说,供需矛盾会在短时间内得到缓解。同时,大量项目会集中在市场上,对房价上涨也会产生一定的抑制作用,达到稳定地价、房价和预期的目的。

检验住宅企业的综合素质

然而,中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者承认,住宅用地的集中配置也可能导致优质土地的集中掠夺,领先的房地产企业很可能害怕错过补仓和抢地王的机会,非热点地块很可能有流痕。

“当然,中小房企的开发商也可能‘漏网’,变成‘肉吃’。”上述人士告诉《证券日报》记者,但这实际上对房企的融资和运营能力提出了更高的要求。除了支付土地,还需要调整产品供应体系,以避免销售节奏的中断。

“一旦实施‘两个集中’的住宅用地供应政策,将加速住宅企业之间的分化。资金雄厚的大型房企更有实力参与多块地块的招标,获得土地的机会也更多。这是对房企的新挑战。财务状况会。”陈晓告诉《证券日报》记者,在去年“三条红线”新规的加持下,房地产企业销售收款任务更加艰巨,房地产企业销售方将面临新的调整。同时,也有利于促进房企谨慎合理地拿地。

“毫无疑问,财务实力雄厚的企业仍然会获得更多的土地机会,而财务压力大的企业可能会面临更大的冲击,企业差异化会进一步加剧。”中国手指研究所指数部研究总监曹晶晶对《证券日报》表示,为了更多地参与招投标,提高征地成功概率,企业可以采取联合征地的形式,分担资金压力。

“面对单一的大量土地供应,如何在资金有限的情况下进行权衡,需要企业科学判断城市发展趋势和行业价值。如果你专注于跟进多个地块,你还需要投入更高效的分析。能力。”据《证券日报》记者介绍,另一方面,22个城市中的大部分都是具有房屋企业战略布局的城市。假设这些城市的土地供应速度差不多,那么房企想要获得更高的投资回报,就需要准确判断不同地区和城市的潜力和市场周期。

“总体而言,如果22个城市实行土地集中供应政策,将对行业和房企产生深远影响,可以有效遏制地价上涨,对房企的财务能力和经营能力提出更高要求。”陈晓告诉《证券日报》,房企需要加快战略调整,确保充足的现金流,增强产品实力,才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。


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