楼市最大的长期基本面在变!学区也应该小心 钱龙股票分析软件

股票资讯  2021-02-12 07:24:32

楼市最大的长期基本面在变!学区也要慎重!

作者:知识星球寻找老七读书圈

短期看金融,中期看土地,长期看人口,这一直是楼市研究的三个维度。金融放松,短期内房价会上涨,土地供应不足。1-2年后,房价还是会涨。如果人口继续年轻,继续流入,房价还会继续上涨。但是现在三维有两个反转。今年年初金融收紧房贷额度,一线二线城市贷款难。人口方面,昨天有一个令人担忧的数据,公安部发布了《2020年国家名称报告》。报告显示,截至2020年12月31日,2020年出生并在公安机关登记的新生儿1003.5万人,其中男生529万人,占52.7%,女生474.5万人,占47.3%。我们会给大家补充一套数据。2017年新生儿数量为1723万,2018年为1523万,2019年为1465万。当然这些数字是统计局的,会比公安部公布的数字多一点。毕竟有些新生儿还没有登记,但这个比例应该不会很高。天上有200万,也就是说统计局今年公布的数字大致可以算出来,新生儿数量还是会大幅度减少,估计在1200万左右。出生率可能会降低到个位数。

楼市最大的长期基本面正在发生变化!学区房也要小心了

各个城市也发布了新生儿数据,比如人口结构比较年轻的广州。2020年出生的新生儿只有19.55万,比2017年减少了10万,下降速度惊人。浙江温州、宁波也经历了出生人口锐减。与2019年相比,新生儿数量减少了20%。上海的年度数据没有出来,但他有个传统,每年元旦都要数新生儿的数量。1980年1月1日,上海出生2784人,2000年元旦出生1148人。到2010年,元旦出生的新生儿有380个。要知道上海现在是一个2000多万人口的城市,这个数字真的很震撼。

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有人说是错的。最近,全国各地的学区都在疯狂销售。为什么新生儿这么少?你没看错。现在出售的学区是给学龄儿童的。这些孩子现在一般5-6岁。也就是说,最后一波生育高峰出现在2015-2016年。当时我们放开了二孩政策,让生育率略有反弹。全国出生人口是2015年,所有地区都是如此。以北京为例,2016年也是出生高峰。当年出生人口达到28万。后来专家预测每年30万人,但显然过于乐观。2017年开始快速下降。后续出生人口分别为26.4万、22万、17.5万。是的,你没有看错,2019年,换句话说,今年是北京学区最紧张的一年,因为五年前出生的人口最多。2年后,对学区房的需求将大大缓解。连需求都不到一半。别忘了,学区房有六年一个学位的要求。等你用完了,他正好赶上2020年以后出生的人数,北京学区房需求又回到07-08的水平。这个下降速度非常快。最近想抢学区房的朋友要格外小心。估计只有特别优质的学区房会保值,其他一般的学区房大概过几年就没了。我们早就说过,学区房的风险不在于房价,而在于学区房。一旦学区这个词不再稀缺,你的房子就很难卖了。

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新人口的大量减少意味着我们未来的人口增长将会逆转,成为存量人口的争夺。从全国来看,年轻人口基本流向广东,深圳和广州的人口流入量最大,人口最年轻,包括粤港澳大湾区、东莞、惠州、佛山,这些都是人口非常年轻的地方,而一些大城市的人口老龄化非常严重,比如上海。2018年老龄化程度达到34这已经是很严重的情况了。上海与其他地区不同的是,它也在控制人口流入,所以年轻人口无法补充,老年人口肯定不会迁出,所以老龄化速度会比其他城市快。

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所以未来会有一场巨大的人口大战。新生儿的不足相当于造血能力的不足。下一步就是抢血,抢人口多的城市,这样会降低老龄化程度。抓不住人,就会被别人抢走人口年轻的城市,老龄化速度迅速上升。然后经济开始萎缩。目前,东北和华北的大部分城市都表现出了这一特征。有的城市靠一两家大厂维修,现在大厂都是退休工人,全厂效益不好,导致整个城市经济萎缩。反过来又让年轻人看不到希望,加速人口外流。这些人口基本都流向了四个地方,最大的是广东的粤港澳大湾区,其次是长三角经济带,即苏州、杭州、嘉兴、昆山。第三,流向西南,或者说人口回流。川渝曾经是人口输出大省,现在成渝崛起,很多农民工开始回西南建设家乡。第四个是中心核心城市,Xi、武汉、长沙、郑州、合肥,基本上是抢省内其他城市的资源,以一省之力促一市之长。未来除了这20个左右的城市,大部分城市都会萎缩。而且收缩速度会很快。

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春节期间,我们的读书圈一直在变化。在星球阅读圈,我们会为你好好盘点。如今,中国城市的格局带来了一本名为《中国的城市洗牌》的书,告诉你我们的城市格局未来应该如何演变发展,年轻人应该如何选择第二故乡。哪些城市会有大的发展,哪些城市会缩小。选择好城市和选择职业一样重要。


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