「环保板块」原广州老牌房屋公司诸光控股:过去股价突然上涨的背后

股票资讯  2021-04-15 23:41:08

原标题:广州老式房屋公司诸光控股:股价突然上涨背后的过去

截至2020年年中,诸光控股的净负债率约为237.2%,无限制现金与短期债务的比率仅为0.04,两者都踩上了“红线”。 作者/何强

生产/每日财务报告

最近,诸光控股(01176.HK)的股价一直在持续上涨。截至2月24日,股价已连续五年上涨,累计涨幅超过60%。最高股价为1.83港元,接近三年来的最高点。截至3月1日,诸光控股公布的市值为1.71港元,总市值为123亿港元。

据资料显示,诸光控股是广州一家老牌房地产公司,也是广州最早从事房地产业务的房地产公司。目前主营业务由物业开发销售、物业投资和项目管理三部分组成。

市值暴涨背后隐藏着隐忧。2020年,诸光控股大举扩张,上半年对关联公司的投资总额达到16.8亿港元,比2019年底的273.9万港元高出约614倍。

然而,飙升的数据背后是“红线”。截至2020年年中,诸光控股的净负债率约为237.2%,远高于100%;无限现金短期负债率仅为0.04,不到1倍;都踩“红线”。

销售业绩下滑严重,资产频繁报废

数据显示,2020年上半年,诸光控股业绩严重下滑。营收12.69亿元,下降37%;净利润下降66%,只剩下1.11亿元。非经常性损益达到1.37亿元,扣除后亏损2581万元。于2020年年中,诸光控股实现约5.2亿港元的合约销售额及约48,700平方米的合约楼面面积,分别减少约65.8%及51.6%。

销售额的下降使公司的财务状况恶化。2020年上半年,现金仅1.45亿元,同比下降79%;受限现金达到10.11亿元,同比增长119%。短期贷款和长期贷款目前到期金额为36.59亿元,远远大于公司账面现金,债务偿还压力较大。

事实上,自2012年以来,诸光控股经营活动的净现金流逐年为负,而投资活动的现金流仅在2015年和2019年为正,其他年份为负。融资活动的现金流仅在2019年为负,经营高度依赖融资。

2017年至2019年,诸光控股的融资成本在8%以上。2020年上半年,其生息债务进一步增至192.68亿元。根据披露,其优先票据和其他借款的利率在3%至12%之间,银行贷款的利率在2.35%至14.25%之间。截至2020年年中报告,诸光控股的净负债率为252%,比2019年底上升16个百分点。

在债务和监管红线的双重压力下,诸光控股开始收回资产。早在2020年4月,诸光控股就以33.18亿元的总价出售了广州市霍村旧房改造项目的全部股权和贷款。项目总投资预计达到114亿元;2020年11月,诸光控股以29.83亿元的价格出售广州花城御景园项目;2021年2月2日,其子公司广州诸光旧城改造集团有限公司退出广州裕泰房地产有限公司股份,并在退出前持有公司51%的股份。

庞大的家族力量偷偷联合起来进行旧的变革

多年来,谈到广州土地市场,珠江投资和诸光控股是两个不可回避的房地产巨头。背后的朱三兄弟是广州最大的地主。

长子朱,次子,三子朱庆宜,是家族的开山元老,潮汕黑帮的知名人物。其他家庭成员包括朱孟依的姐姐诸樊和姐夫贺国华,以及朱孟依的长子朱一航、次子朱杭炜和女儿朱菊蓉。从商业角度来说,三兄弟都是从房地产起步,然后延伸到其他行业。目前,他们行业的总资产超过4000亿元。

大哥朱主管广东新南方集团有限公司,主要经营中药行业,涉及能源、工程建设、酒店、金融等。,其业务已扩展至东南亚、非洲和澳大利亚。第二朱孟依主要拥有和盛创展和珠江投资。前者主要做房地产开发;后者已成为多元化投资企业。第三位是朱庆宜,负责诸光集团和诸光控股,他们的主要业务是房地产。

2020年12月6日,广州市公共资源交易中心公示海珠区凤阳街五峰(沙溪、泰宁、五村)改造项目,总投资约228.9亿元。12月4日,该区凤阳街凤河(乐康村、庐江村)改造工程也进行了招标,投资金额346.67亿元,是广州市旧城改造公开招标以来最大的总投资项目,也是海珠区仅次于李娇村的第二大旧城改造项目。

这两个总投资超过550亿的项目,很可能会落入同一个人的口袋。和盛创展去年成为丰河项目的合作企业,珠江投资参与了五峰项目的旧房改造,两者均属朱孟依管辖。无独有偶,以朱孟依弟弟朱庆宜为首的诸光集团,拿下了李娇村的旧房改造,也接手了广州的很多旧房改造项目。

虽然兄弟二人在旧制改革上投入了巨资,但地理位置优越的五峰工程和丰河工程依然盈利。然而,对于朱、、朱庆宜的家族企业来说,老企业只是暴露在公众视线之外的冰山一角。

自我指导和自我代理资本移动关联交易

朱家族旗下公司业务交叉、交叉持股,关联交易复杂。2020年12月7日,诸光控股与诸光集团签署收购协议,诸光控股计划以现金对价9亿元收购广州发展汽车城有限公司(以下简称“广州发展汽车城”)剩余49%的股权。收购完成后,诸光控股将持有广州发展汽车城100%的股权。

广州汽车城发展的主要资产是位于广州市天河区黄埔大道以东的三块商业地块,即AEC汽车城旧改造项目。规划开发用途为写字楼、公寓、商厦,总面积约6.4万平方米,销售开发总建筑面积分别约35.2万平方米、36.1万平方米。

对于可销售价值不足的诸光控股来说,AEC汽车城的老改造项目无疑是一块“热蛋糕”。据悉,AEC汽车城旧城改造项目毗邻广州地铁5号线三西站,位于天河区规划中的广州国际金融城内,区位优势明显。

早在2017年,诸光控股就开始寻求收购AEC汽车城旧改造项目。但根据当年6月份的公告,这三块地当时还是工业用地,并没有变成商业用地。此外,广州发展汽车城由同兴投资的全资香港公司宝丰投资100%控股。

但自诸光控股于2017年6月23日签署以35亿元人民币收购同兴投资100%股权的买卖协议后,由于相关收购的前提条件近两年未能满足,收购协议于2019年7月到期。在此期间,最容易感知的变量是广州发展汽车城的股权变化。2019年4月,东莞信托有限公司加入,宝丰投资分别持有49%和51%的股份。

诸光控股并没有放弃收购广州发展汽车城,而是选择分两步走,整体收购价格比2017年收购价格便宜15.5亿元。第一次收购发生在去年底,当时诸光控股以10.5亿元的收购价格收购了同兴投资100%的股权,间接收购了广州发展汽车城51%的股权。截至2020年12月7日,诸光控股以人民币9亿元完成了剩余49%股权的收购,但出售方不是原东莞信托,而是诸光集团。数据显示,2020年6月,诸光集团收购了东莞信托持有的广州发展汽车城49%的股权。

虽然两者长期没有直接的股权关系,但诸光集团和AEC汽车城旧改造项目的关系似乎比诸光控股更深。早在2011年,就有媒体报道称,诸光集团于2010年以19亿元的成交价格,接管了广州AEC汽车城所在的地块。

虽然一般认为朱庆宜是诸光控股和诸光集团背后的实际控制人,但诸光控股一再否认诸光集团和诸光控股有关联。在收购广州发展汽车城49%股权的公告中,诸光控股再次声明诸光集团独立于本公司及其关联方以及其各自的关联方第三方。珠光控股努力理清珠光控股与珠光集团的关系,实在是“偷钟”,不仅缺乏说服力,也加深了外界对其利益传递的疑虑。

无独有偶,2020年4月,诸光控股以资金压力为由,将进入收获期的广州火村旧房改造项目转卖给广州郝波企业管理合伙公司。诸光控股预计确认出售该资产的投资收益为17.63亿元,而其2019年返还给母亲的净利润仅为6.7亿元。

值得注意的是,这种合伙关系最终指向了博达金融控股有限公司,而博达金融控股实际上是朱孟依的金融平台。也就是说,这笔31.18亿人民币的交易最终被转移到了朱家。

总之,控股无论怎么否认,朱家的关系都是隐藏而明显的。如今,诸光控股的销售额大幅下滑,踩上了监管的“红线”,如何缓解困境将继续受到《每日财经报道》的关注。回搜狐多看

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